Dalla seconda metà degli anni ’90 fino al 2007 il mercato immobiliare italiano ha registrato una fase espansiva. Un ciclo positivo dovuto al basso livello dei tassi di interesse sui mutui, seguito all’introduzione dell’Euro che ha generato una maggiore propensione all’indebitamento e di conseguenza una crescente domanda di abitazione; a questo poi si deve aggiungere la volatilità che ha interessato i mercati finanziari. L’incremento dei volumi di compravendita ha avuto il suo picco nel 2006 con quasi 845 mila transazioni poi nel 2007 il mercato immobiliare ha invertito il trend. In particolare la fase discendente del ciclo immobiliare ha avuto inizio infatti nel secondo semestre del 2007, quando per la prima volta, i prezzi degli immobili hanno segnalato una contrazione.
L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha elaborato un sunto di quanto successo anno per anno fino ad oggi.

2007:  la crisi del mercato dei mutui sub-prime comporta una prima battuta di arresto del credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni. Gli istituti di credito divengono molto prudenti nella concessione dei finanziamenti  e si ha il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul mercato immobiliare che segnala una contrazione della disponibilità di spesa e, di conseguenza, la prima riduzione dei volumi (-4,6%) e dei prezzi immobiliari (-1,0%).

2008-2009: continua la stretta creditizia, le categorie di potenziali acquirenti più svantaggiate, come immigrati, single, lavoratori a termine, non riescono più ad accedere al credito; i tempi di vendita si allungano, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. È il primo calo importante.

2010: Una ripresa dell’erogazione dei mutui, stimolata da provvedimenti governativi in sostegno dell’accesso al credito e all’aumento della domanda da parte delle famiglie, stabilizza le compravendite. Resta la tendenza delle banche ad essere comunque prudenti. Gli scambi sono a quota 611.878

2011: la situazione economica del Paese lancia segnali negativi, la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche. Il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul mercato immobiliare che vede ancora prezzi e transazioni in diminuzione.

2012: “annus horribilis” per il mercato immobiliare italiano: si registra la contrazione dei prezzi più importante (-10,2% in un solo anno) e i volumi di compravendita iniziano a precipitare (-25,8% rispetto al 2011) a causa di mancanza di fiducia, di una congiuntura economica ancora fortemente negativa e un aumento del costo dei mutui che rende più difficoltoso l’accesso al credito. A questo si aggiunge la pressione fiscale che, incidendo soprattutto sulle seconde case, determina un aumento di offerta immobiliare.

2013: si raggiunge il picco minimo di transazioni con 403.124, si ritorna ai livelli degli anni ’80, i prezzi sono ancora in caduta (-8,7%). Ciononostante sul mercato del credito iniziano ad esserci i primi segnali di ripresa della domanda di finanziamento da parte delle famiglie che, nonostante il trend non brillante di consumi e mercato del lavoro, sembrano riprendere fiducia.

2014: i mutui ripartono, la domanda di credito delle famiglie è in salita e la Bce immette liquidità sui mercati finanziari attraverso il Quantitative Easing. Riparte la fiducia delle imprese e dei consumatori. Tutto questo determina un aumento della domanda immobiliare che diventa nel frattempo più selettiva. Aumento le transazioni, mentre i prezzi ancora non decollano.

2015: il mercato si avvia a una nuova fase: la domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i tempi di vendita iniziano a contrarsi. I prezzi invece continuano a diminuire, anche se meno che in passato e vanno verso la stabilità. Questo grazie al mercato del credito che registra una domanda in forte aumento anche grazie a tassi molto bassi (negativi gli indici sui tassi variabili). Tassi storicamente ai minimi e prezzi degli immobili convenienti sono una miscela che innesca una fase di ripresa del mercato.

2016: i volumi di compravendite fanno un balzo in avanti e crescono del 18,9% supportati dalla ripresa del mercato creditizio: le erogazioni infatti crescono del 20,6% nel 2016. I prezzi vanno verso la stabilità e chiudono l’anno con una riduzione del -1,6%.

2017: il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare.
La domanda immobiliare si riprende, gli investitori tornano sul mercato, i tempi di vendita si riducono (140 gg). Il mercato del credito continua a dare segnali positivi anche se si intravedono i primi rallentamenti con volumi in linea con gli anni precedenti. Le compravendite sono ancora in crescita e chiudono a quota 542.480. I prezzi restano stabili.

2018: il trend positivo del mercato immobiliare continua: le compravendite sono in aumento e, molto probabilmente, l’anno chiuderà intorno a 580 mila transazioni. I tempi di vendita sono diminuiti gradualmente e si sono portati intorno a 134 gg. Il mercato del credito continua a dare segnali positivi ormai da alcuni anni; nei primi sei mesi del 2018, la ripresa si conferma e dovrebbe consolidarsi ulteriormente entro la fine dell’anno.

2019: nel 2019 il mercato immobiliare conferma l’andamento positivo. Le compravendite continuano a crescere e si stima che l’anno chiuda intorno a 600 mila. I tempi di vendita si aggirano intorno a 122 giorni. Il mercato del credito, ormai da alcuni anni, continua a dare segnali positivi anche se nella prima parte del 2019 c’è stata una leggera frenata delle erogazioni.