Mercato. Il Giro d’Italia immobiliare, andamenti delle grandi città nel 2017

Con l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa analizziamo gli andamenti del mercato immobiliare italiano del 2017, presi in esame i dati su prezzi, compravendite e tendenze nelle grandi città.

Un “Giro d’Italia” che consente di fare un primo bilancio di massima dell’anno appena passato, in attesa dei dati conclusivi del 2017.

(Le variazioni dei prezzi si riferiscono aI primo semestre 2017 rispetto al II semestre 2016. Le compravendite sono riferite ai primi 9 mesi del 2017 e la variazione è rispetto al pari periodo dell’anno precedente).

Milano continua a dare segnali positivi. Infatti le transazioni sono in aumento (+7,8%) così come i prezzi anche se di poco (+1,0%). Il progetto di Porta Nuova ha avuto i suoi effetti sulle zone centrali che, in questa prima parte del 2017, hanno registrato un aumento dei prezzi e sulla macroarea Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+2,1%). Entrambe le aree  hanno cambiato volto e ancora oggi gettano le basi per nuove trasformazioni urbanistiche. In crescita dell’1,8% i valori immobiliari della macroarea di Città Studi-Indipendenza. Incrementa i valori anche la macroarea di Navigli-Famagosta grazie alla presenza di importanti atenei e alle attese legate al business dostrict “Symbiosis”. In crescita dell’1,3% i prezzi della macroarea di Vercelli-Lorenteggio dove si segnala la buona performance dei quartieri Wagner-De Angeli, Gambara e Bande Nere. Aumento dello 0,8% dei valori immobiliari per le macroaree di Fiera-San Siro e Lodi-Corsica e diminuzione dello 0,8% nella macroarea di Bovisa-Sempione. Nella prima è la zona Fiera-Monterosa a segnalare le prime richieste di acquisto e di locazione da parte di chi lavorerà a City Life nelle sedi di Allianz e Generali che accoglieranno circa 6.000 lavoratori e nel più grande centro commerciale urbano d’Italia, “CityLife Shopping District”. Impatti anche sulla macroarea di Bovisa-Sempione, in particolare sulla domanda ad uso investimento nella zona Sempione-piazza Firenze grazie al completamento della fermata “Tre Torri” della linea 5 della metropolitana che la collega velocemente proprio con gli uffici di City Life. Sempre a Milano altri due importanti progetti: il recupero degli scali ferroviari e la riqualificazione delle periferie che interesserà in particolare le case popolari e le strade così come la realizzazione di nuovi centri di aggregazione.

Tra le metropoli italiane Torino è quella che, dopo Milano, ha saputo trasformarsi e rinnovarsi (prezzi -1,0% e compravendite + 4,0%). Il 2006, l’anno delle Olimpiadi invernali è quello che ha fatto da spartiacque tra un “prima”, fatto di riqualificazioni sul territorio e un “dopo”, in cui la città ha rivelato le sue notevoli potenzialità. I valori immobiliari però sono ancora in ribasso soprattutto nelle zone in cui l’offerta immobiliare non è di qualità, zone centrali incluse. Un lieve aumento ha interessato il quartiere del Parco del Valentino dove si registra un ritorno degli investitori che acquistano soprattutto per la presenza di diverse facoltà universitarie. Sempre bene la domanda a uso investimento soprattutto a ridosso del Politecnico e in centro, dove si segnalano i primi acquisti di tipo turistico. Lievi incrementi di prezzo si registrano in diverse aree periferiche. Sempre apprezzate e dinamiche anche le zone collinari dove, oltre agli investitori, si muove un target di acquirenti benestanti.

A Verona i prezzi salgono lievemente con un +0,5%, in tenue aumento i valori nelle zone centrali dove si registra una buona domanda di acquisti ad uso investimento, anche come casa vacanza. Sostanzialmente stabili i valori immobiliari negli altri quartieri della città.

 

Bologna segna +1,1% nei pressi ma le compravendite scendono di -3,0%. Andamento positivo per il centro storico dove si segnala sempre una buona domanda di investitori, soprattutto genitori di studenti universitari, numerosi in città. In queste aree proseguono i lavori di ristrutturazione su immobili di grandi dimensioni (che vengono frazionati) o su uffici ormai non più utilizzati e che subiscono un cambio di destinazione d’uso in residenziale. Attese per l’area di San Donato e San Donnino in seguito al progetto Fico Eataly World. Bene anche i dati per il quartiere Barca dove si segnala una buona domanda di locazione per la presenza di aziende e dell’Ospedale Maggiore.

Genova rivela prezzi in calo del -3,0% e compravendite con +2,6%. Ancora in calo i valori immobiliari nel capoluogo ligure, il parco immobiliare di bassa qualità (spesso edilixzia popolare) e la bassa disponibilità di spesa espressa dai potenziali acquirenti fanno si che la ripresa sia ancora lontana. Si salvano la zona dell’Ospedale San Martino dove comprano anche gli investitori e l’offerta più signorile sembra tenere meglio.

Per Firenze si segnalano una vatriazione di prezzi pari a -0,2% e le compravendite segnano un + 6,5%. Il centro è oramai quasi appannaggio degli acquisti per investimento da destinare a B&B. Acquistano anche gli stranieri per pezzi particolari con vista e decisamente prestigiosi. Tutto il centro (Santa Croce, San Gallo e Santa Maria Novella) risente dunque di questo tipo di acquisti.

Nella Capitale (prezzi -0,7% e compravendite + 4,9%) le zone centrali si salvano grazie ai numerosi acquisti ad uso investimento con destinazione turistica che hanno interessato la città e che si concentrano soprattutto nella zone maggiormente attrattive (Centro storico, San Pietro, Testaccio, Trastevere). Bene anche la zona Tiburtina soprattutto sul versante della locazione in seguito all’insediamento dei nuovi uffici di Bnp Paribas e non si esclude che si possano avere in futuro effetti anche sugli investimenti grazie alla vicinanza del Policlinico e di diverse facoltà universitarie. Anche la zona Marconi segnala una ripresa dell’investimento e ci sono diverse aree di nuova costruzione e di recupero (ex area Miralanza ed ex area Uci Cinema). Sempre bene le zone Parioli e Prati dove si registra una ripresa della domanda di immobili signorili.

A Bari prezzi in discesa a -1,3%: se le zone centrali registrano un buon andamento grazie ai quartieri di Murat-Libertà e di Borgo Antico, e proprio in quest’ultimo si segnalano investimenti finalizzati all’affitto turistico, nella macroarea di San Pasquale-Carrassi i prezzi sono decisamente diminuiti attirando investitori che acquistano per affittare agli studenti. Stabili i valori nei quartieri di Palese, Santo Spirito, Carrassi-Poggiofranco-Policlicnico e Poggiofranco.

Al sud Napoli registra un aumento del +0,7% dei prezzi e compravendite con un +8,9%. La città partenopea dove in questo momento dai dati risulta una percentuale importante di acquisti ad uso investimento concentrati nelle zone centrali e, negli ultimi tempi, anche a San Giovanni a Teduccio grazie non solo alla presenza di facoltà universitarie ma anche all’arrivo del centro Ios della Apple che richiama studenti da tutta Italia. L’attitudine sempre più turistica della città sta portando un aumento, soprattutto nelle zone centrali, di acquisti ad uso investimento per realizzare B&B e affittacamere.

In Sicilia Palermo vede un boom di compravendite in questi primi nove mesi del 2017 (+ 13,7%) grazie anche ai prezzi (-0,6%). Le zone centrali sono quelle più dinamiche grazie all’attrattività turistica della città, destinata ad aumentare ora che è stata nominata capitale della cultura per il 2018. Il fenomeno sta interessando le zone centrali e a ridosso della stazione della città dove sono in corso anche diversi interventi di riqualificazione di arterie stradali, potenziamento della metropolitana.

 

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