Mercato immobiliare: un 2020 migliore del previsto

I dati raccolti nel primo Osservatorio sul mercato immobiliare 2021 elaborato da Nomisma fotografano un comparto che, seppure non mancano le incertezze per il futuro, ha saputo reggere all’onda d’urto della pandemia

Nel 2020 il mercato immobiliare del nostro Paese è riuscito a contenere il forte calo previsto a causa della pandemia da Coronavirus. A sottolinearlo è l’Osservatorio sul mercato immobiliare 2021 elaborato da Nomisma che nella sua prima edizione dell’anno ha messo in evidenza come il quadro pandemico che ha pesantemente influenzato l’andamento economico complesso abbia avuto un riflesso solo parziale sulle dinamiche immobiliari. «Il 2020 si è chiuso meglio delle previsioni – afferma Luca Dondi Dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma – ma dobbiamo ancora capire se qualche nodo verrà al pettine nei prossimi mesi. Per questo restiamo prudenti sulle possibilità di future ricadute».

La fiducia nel settore 

Una tenuta del comparto determinata dal dinamismo dei mercati secondari, dalla fiducia degli operatori e degli istituti di credito e al retaggio di solidità che il settore restituisce alle famiglie italiane anche in periodi di crisi.

Luca Dondi Da’Orologio

«Il 2020 si è chiuso meglio delle previsioni ma dobbiamo ancora capire se qualche nodo verrà al pettine nei prossimi mesi. Per questo restiamo prudenti sulle possibilità di future ricadute» Luca Dondi Dall’Orologio, Ad di Nomisma

 

 

In particolare, il sistema creditizio, sostiene il rapporto di Nomisma, ha garantito un contributo fondamentale tenendo un atteggiamento solo nominalmente più attento e selettivo, consentendo «l’insperato rimbalzo rilevato nella seconda parte dell’anno». Una risalita alimentata ampiamente da un lato dalla domanda di erogazione dei mutui e dall’altro lato dall’ingente liquidità presente nel sistema, che si è indirizzata in parte verso gli investimenti immobiliari. Se la recessione determinata dalla pandemia da Coronavirus ha, infatti, indebolito la capacità reddituale di una buona fetta delle famiglie italiane, allo stesso tempo ha acuito l’asimmetria nella distribuzione della ricchezza portando i nuclei meno esposti alla crisi a investire nel mercato immobiliare, complice anche una contemporanea limitazione delle possibilità di impiego delle risorse disponibili a causa delle molteplici restrizioni in corso. Una “corsa agli acquisti” a cui ha giovato il retaggio di solidità che il comparto vanta nel nostro Paese e la capacità di salvaguardia del valore nel tempo, che non scalfiscono l’idea di investimento sicuro radicata nell’immaginario collettivo.

«A fronte di un calo del PIL dell’8,9% su base annua e di un peggioramento del clima di fiducia quasi immediato, si registra dall’altra parte la pressoché invarianza delle intenzioni d’acquisto immobiliare, rivelatesi quasi immuni rispetto a un contesto particolarmente penalizzante. Probabilmente le famiglie italiane hanno tuttora una percezione diversa della situazione economica generale del Paese e delle ricadute sui propri bilanci familiari» osserva ancora Dondi Dall’Orologio.

Il risultato dell’azione simultanea di queste dinamiche ha portato le compravendite residenziali a registrare un calo del 7,7%, ovvero 46.241 unità abitative acquistate in meno rispetto al 2019, un dato di gran lunga migliore delle ipotesi avanzate: «Si dava più credito ai fattori di condizionamento macroeconomico e, invece, hanno vinto retaggi che spingono le famiglie all’acquisto e le banche a sostenere questa propensione, confidando sulla capacità di recupero della nostra economia» aggiunge l’amministratore delegato di Nomisma.

Periferia e località secondarie al centro della domanda 

Un elemento interessante che emerge dall’Osservatorio sul mercato immobiliare 2021 di Nomisma è lo spostamento della domanda verso località secondarie e periferiche: la ricerca di migliori condizioni di accessibilità economica e/o di dotazioni o spazi accessori, di cui si è sentita la mancanza durante il periodo di lockdown, unitamente alla volontà di acquistare una seconda casa in una località diversa rispetto a quella di residenza hanno ridisegnato la composizione del mercato.

Se fino all’avvento della pandemia sono stati soprattutto i grandi centri urbani a vivacizzare le compravendite, al termine del periodo che ci ha forzatamente rinchiuso in casa sono stati invece i mercati secondari a imporsi e a mostrarsi più reattivi. Nella seconda parte del 2020, infatti, le città di provincia hanno registrato un aumento tendenziale delle compravendite del 10%, percentuale che ha permesso di frenare il calo su base annua degli acquisti di immobili residenziali a -7,7%. Dal punto di vista dei prezzi si è registrata una contrazione nominale dello 0,7% sul segmento residenziale nelle città intermedie contro la diminuzione del 2% delle città di grandi dimensioni. Anche in questo caso i cali sono contenuti, se paragonati all’ultima flessione pre Coronavirus che aveva visto flessioni dei prezzi su base annua del 3,5% nei mercati maggiori e del 2,9% nei mercati intermedi.

Nota. L’Indice Nomisma di Performance è un indicatore che sintetizza l’andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della domanda rispetto all’offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L’indice varia tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2000 a oggi.
Fonte: Osservatorio immobiliare Nomisma

Il sentiment degli operatori 

Ma cosa pensano gli operatori del settore riguardo all’andamento del mercato nel 2021? «La risposta è in linea con il sentiment generale e rispecchia quei chiaroscuri che caratterizzano oggi l’economia generale. Il 49,8% degli operatori ritiene che nel 2021 si tornerà ai livelli pre pandemia. Ma ci sono sensibili differenze territoriali, con un ottimismo maggiore (60% circa) fra gli operatori del Nord Italia rispetto ai colleghi del Sud (35%)» mette in evidenza Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio immobiliare Nomisma.

Un prudente ottimismo espresso anche riguardo alla possibilità di ritirare dal mercato gli immobili in attesa che i prezzi aumentino, ipotesi scartata dal 90,6% degli operatori coinvolti nell’indagine di Nomisma mentre per il 68,5%, l’offerta non sarà disposta a rivedere al ribasso il prezzo richiesto, e per il 74,6% verranno immesse sul mercato nuove abitazioni, a seguito della riapertura dei cantieri.

Nuove e meno nuove abitazioni che dovranno tener conto di come è mutata la domanda: il 93,7% degli acquirenti si mostra, infatti, maggiormente interessato a soluzioni più grandi, con spazi verdi (il 68,9%), fuori dal comune principale (il 64%) e performanti dal punto di vista energetico (70,5%).

«La domanda sostenibile ha di fatto rimesso al centro la qualità dell’abitare, puntando su fattori come connettività, salubrità e minori costi energetici, ma sempre in contesti strutturati dal punto di vista dei servizi e dell’accessibilità» Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio immobiliare Nomisma

La domanda di abitazioni residenziali, poi, secondo l’88,8% degli operatori, andrà sempre più polarizzandosi vedendo da un lato chi vanta un ampio potere di spesa e dall’altro lato chi invece ha una disponibilità di spesa più bassa. Una polarizzazione del mercato determinata da una crescita del risparmio, dovuta a una riduzione dei consumi, che si trasforma in riserva di denaro concentrata soprattutto nella fascia di popolazione ad alto reddito. Ed è proprio questo profilo di acquirenti, secondo Elena Molignoni, a poter innestare, in una situazione di ritorno alla normalità, potrebbe un rimbalzo dei consumi che potrebbe soddisfare la domanda nel frattempo rimasta compressa. Altro elemento che concorre alla polarizzazione del mercato è la dispersione della distribuzione dei redditi: in Italia la diseguaglianza dai redditi, con riferimento all’anno 2019, si attesta attorno al 6%, percentuale ottenuta calcolando il rapporto tra il reddito totale percepito dal 20% della popolazione con il reddito più alto – quintile superiore – e quello percepito dal 20% della popolazione con il reddito più basso – quintile più basso –. Terzo elemento che spiega poi la polarizzazione è la distribuzione della ricchezza nazionale, il cui 70% è detenuto e concentrato dal 20% più ricco degli italiani.

Tutto ciò si traduce in un indebolimento della domanda a cui è necessario prestare attenzione affinché non si corra il rischio che il mercato si trasformi in un mercato esclusivo e non inclusivo.

Uno sguardo al futuro 

Guardando al futuro, Nomisma avverte come, pur a fronte di un modesto arretramento registrato nel 2020, non si possa ritenere archiviato il pericolo di un tracollo del mercato di dimensioni più ampie o il pericolo del protrarsi della debolezza congiunturale. Il consolidamento delle prospettive di rilancio, auspicato dagli operatori del settore presuppone, così, il progressivo ritorno dell’economia ai livelli pre-pandemia, con un’accelerazione già a partire dalla seconda parte del 2021. Il presupposto fiduciario, la dipendenza da credito e la capacità di garantire redditività, sottolinea il report di Nomisma, sono tutti elementi che rafforzano la correlazione tra l’andamento del quadro macroeconomico e l’evoluzione del settore immobiliare. L’inserimento delle abitazioni tra i beni rifugio appartiene a un periodo in cui il grado di finanziarizzazione del mercato non era paragonabile all’attuale, seppure permanga, tra i nostri connazionali, una spiccata attitudine alla proprietà immobiliare (il 78% delle famiglie italiane è, infatti, proprietario immobiliare). Alla luce di ciò non deve sorprendere la prospettiva di debolezza e di gradualità del recupero del settore, coerente con la fragilità del contesto, che scaturisce dai modelli previsionali elaborati.

Il timore che gli attuali riferimenti di mercato risultino insostenibili, alla luce della drammaticità del tracollo subito dall’economia del nostro Paese, appare tutt’altro che infondato. La flessione registrata fin qui è nel complesso modesta, mentre i dati più recenti mostrano un generalizzato peggioramento del quadro congiunturale rispetto all’epoca pre Covid, seppure di dimensione contenuta se paragonato a quello che ha colpito altri comparti industriali. Anche l’esperienza recente conferma, dunque, la rigidità con cui il mercato immobiliare italiano reagisce agli shock esterni, adeguandosi con ritardo ai cambiamenti di scenario. Un ritardo che costituisce un fattore strutturale di inefficienza che finisce per allungare i tempi per la ripartenza nelle fasi post acute.

Il mercato del superbonus 110%

L’Osservatorio di Nomisma ha anche concentrato la sua attenzione anche sul Superbonus 110%, attraverso l’analisi condotta da Nomisma Opera, il nuovo arranger che supporta e coordina a livello nazionale condomini, progettisti, imprese e banche nella gestione del complesso iter procedurale che porta all’erogazione della detrazione fiscale. Il quadro non sembra al momento confortante: «Al 15 marzo 2021, secondo i dati Enea, sono appena 6.512 i cantieri inaugurati; ma quello che sorprende è che i condomini siano ancora “fermi al palo” mentre si è mosso il mercato legato agli edifici unifamiliari e alle unità immobiliari autonome» osserva Marco Marcatili, responsabile sviluppo Nomisma e coordinatore Nomisma Opera. Oltre un terzo degli interventi già avviati si concentra in Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna, tre aree dove si ravvisano maggiori capacità gestionali e finanziarie, una tendenza che rischia di trasformare il Superbonus in una misura iniqua per il Paese.

Se i cantieri già avviati sono ancora in numero esiguo esiste comunque una domanda potenziale ancora inespressa, concentrata al momento sulle proprietà unifamiliari, che il Rapporto Nomisma ha esaminato per comprendere le ragioni di questa falsa partenza.

«Abbiamo stimato che siano 10,5 milioni le famiglie interessate al Superbonus: il 20% di queste sono già operative, ma è un parterre ancora risicato rispetto al 25% di famiglie ‘esploratrici’, che stanno valutando, raccogliendo informazioni, ma non hanno ancora deciso se partire o meno; il 55%, infine, è interessato al tema, ma è ancora fermo» Marco Marcatili, responsabile sviluppo Nomisma e coordinatore Nomisma Opera

Oltre 7 milioni di famiglie, invece, non sono interessate all’incentivo per questioni personali (39%), dubbi sulla normativa e sull’iter (29%) e problematiche condominiali (9%). Le perplessità evidenziate nei sondaggi sono diverse e mostrano una realtà nazionale ancora sfaccettata. «Il SuperBonus rischia di essere iniquo non solo dal punto di vista geografico, ma anche da quello economico e sociale, perché si concentra su fasce del Paese più equipaggiate in quanto a grado di istruzione, condizione occupazionale, età e reddito. In sintesi, la principale misura attuata dallo Stato per rilanciare il Paese dopo la pandemia potrebbe essere regressiva e non risolutiva, poiché penalizza una quota sociale delle famiglie italiane molto importante, che rischia così di restare esclusa dalla misura del Superbonus», conclude il responsabile sviluppo Nomisma.

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