Un nuovo paradigma guida lo sviluppo delle città nel mondo occidentale: finita la stagione dell’espansione, ora ci si concentra sulla rivitalizzazione delle aree interne ai territori urbani, secondo progetti condivisi e partecipati. L’importanza assunta in questi anni dagli interventi di recupero dell’esistente non è un fenomeno spiegabile solo con la crisi del mercato immobiliare e con il ridimensionamento degli investimenti nelle nuove costruzioni. Al contrario, questi ultimi sono il risultato dell’esaurimento della spinta alla crescita delle città, iniziata alla fine degli anni Ottanta. Già a quei tempi la pianificazione urbanistica poneva il problema della riqualificazione urbana e del riuso dell’esistente, in particolare dei centri storici. Negli anni seguenti, i processi di deindustrializzazione portarono alla dismissione di ampie porzioni dei tessuti urbani periferici, focalizzando l’attenzione sulla ri-progettazione delle aree dismesse.
Oggi questa tendenza interessa anche le funzioni residenziali, commerciali e terziarie, diffuse trasversalmente in tutti i quartieri delle nostre città. La consapevolezza di questa situazione costituisce un passo fondamentale per comprendere le nuove dinamiche che indirizzano il mercato delle costruzioni.
«La riqualificazione degli edifici esistenti è un mercato oggi già consistente. Secondo autorevoli previsioni, il suo peso crescerà ulteriormente e in modo rilevante nei prossimi anni, fino a raggiungere una cifra stimata di circa 90 milioni di euro all’anno.
Il mondo della distribuzione, che è situato in posizione strategica al centro della filiera delle costruzioni, deve saper cogliere questa straordinaria occasione, per mettere a frutto tutte le sue competenze ed esperienze, ancora in larga parte inespresse, in un contesto di collaborazione con gli altri attori coinvolti dai processi di trasformazione urbana». Mario Verduci segretario generale di Federcomated
Un esempio: Torino Mirafiori
Da area agricola periferica a principale polo industriale della città, fino agli attuali processi di riconversione: gli stabilimenti Fiat di Mirafiori, a Torino, sono un esempio delle trasformazioni che hanno interessato le città del nostro paese, grandi e piccole, nel secolo scorso.
Il concorso di idee promosso da Torino Nuova Economia, società a capitale prevalentemente pubblico che si occupa della riconversione delle ex aree industriale torinesi, si inserisce in un processo di valorizzazione della storia del capoluogo piemontese, nel quale l’intera comunità può trovare una rinnovata identità e riconoscersi.
«Molti progetti di riqualificazione prendono forma e contenuti attraverso processi condivisi e partecipati a livello territoriale, che coinvolgono la società civile con l’obiettivo di creare le condizioni per il loro successo». Barbara Graffino, Torino Nuova Economia
L’iniziativa ha come obiettivo la trasformazione delle diverse zone dello stabilimento in un polo di attrazione e aggregazione, propulsore di sviluppo e fucina di creatività: «La riqualificazione – chiarisce Barbara Graffino, Mrf Consultant di Torino Nuova Economia – è intesa come processo partecipato a livello territoriale, che coinvolge la società civile con l’obiettivo di creare le condizioni per il suo successo.
La scelta di bandire un concorso di progettazione, l’innovazione e la trasparenza che distinguono l’intera operazione e la volontà di ascoltare le voci presenti nel tessuto urbano, dando spazio alle iniziative di rilievo sociale esistenti e nuove, sono solo alcuni degli aspetti caratterizzanti di questo percorso condiviso». Si tratta di modalità innovativa rispetto alla tradizionale segmentazione dei processi, tipica di un mercato immobiliare orientato all’espansione dei centri urbani attraverso progetti di nuove costruzioni. Ora quel ciclo si è chiuso, sostituito da una progettualità rivolta alla riqualificazione dell’esistente e basata su principi differenti.
La casa: investimento o servizio?
«Il riuso e la riqualificazione del patrimonio degli enti locali è un’opportunità per l’intero paese, ma sono necessarie iniziative capaci di trovare, sul territorio, le risorse economiche indispensabili per questi progetti». Tommaso Del Bosco, responsabile Aut e Ifel della fondazione Anci
Un primo, importante aspetto di questa trasformazione è rappresentato dal ruolo delle istituzioni, soprattutto di quelle locali. «Il mercato delle costruzioni è cambiato – afferma Tommaso Del Bosco, responsabile area sviluppo urbano e territoriale e Ifel della Fondazione Associazione Nazionale Comuni Italiani – e nulla ci indica che questa tendenza sarà invertita nel prossimo futuro.
In ogni caso, anche gli investimenti pubblici non saranno più quelli di prima: infatti, negli ultimi anni, nessuno fra i progetti selezionati per il finanziamento pubblico ha compiuto sostanziali passi in avanti. Il patrimonio degli enti locali è una risorsa strategica per l’intero paese, ma il suo riuso e la sua riqualificazione saranno affidati alle iniziative che nasceranno dal territorio e che, sul territorio, riusciranno a trovare le indispensabili risorse economiche. I comuni italiani sono pronti a fare la propria parte e a collaborare con tutte le categorie interessate».
Il messaggio è chiaro ed è confermato dalle modalità con le quali gli ultimi governi – indipendentemente dalle maggioranze politiche – hanno sostenuto il mercato delle costruzioni, incentivando le iniziative private mirate alla ristrutturazione edilizia e alla riqualificazione energetica. Questa tendenza ha aperto la strada a interessanti novità, prima fra tutte una differente aspettativa rispetto ai benefici derivanti dall’acquisto del “mattone”, da parte dei consumatori. La lenta ma costante discesa dei prezzi delle unità abitative non permette più di considerare la casa come un investimento. Assistiamo piuttosto all’affermarsi dell’idea che la casa sia prima di tutto un servizio che, come tale, deve soddisfare esigenze differenti, ad esempio per quanto attiene la qualità della vita e il comfort personale.
Progetto e partecipazione
«Il consumatore è oggi un soggetto attivo, portatore di richieste e di bisogni: la vera innovazione del mercato è negli edifici energeticamente efficienti, flessibili e caratterizzati dal giusto rapporto fra costo e qualità». Marco Bolis, Newcoh
Uno degli aspetti più interessanti di questa tendenza è l’emergere delle iniziative di cohousing. «Si tratta di progetti nei quali il motore primo dell’operazione immobiliare è la partecipazione dei futuri proprietari al processo decisionale – spiega Marco Bolis, responsabile sviluppo di Newcoh. In pratica, tutti gli utenti offrono il proprio contributo individuale che, al termine del percorso, si esprime in una progettualità collettiva. Nella nostra esperienza l’utente entra nel merito: non solo decide come sarà fatta la sua casa dal punto di vista degli spazi, ma vuole sapere come sarà costruita e ha pieno diritto di decidere al riguardo. L’utente è perciò di un soggetto attivo, portatore di richieste e di bisogni. In un mercato indirizzato verso edifici energeticamente efficienti, flessibili dal punto di vista spazio-funzionale e caratterizzati dal giusto rapporto fra costo e qualità, è indispensabile offrire risposte alle varie esigenze dei singoli». Parallelamente assistiamo alla nascita di nuove realtà imprenditoriali che, attraverso la fornitura di servizi, favoriscono l’accesso a progetti di rinnovamento degli edifici esistenti, nei quali è fondamentale l’intervento di diverse figure professionali e imprenditoriali. È il caso dei cosiddetti “arranger”.
«La ricerca delle soluzioni più adatte rispetto alle esigenze emergenti dal mercato passa oggi attraverso la collaborazione fra diverse professionalità e competenze, capaci di creare le sinergie utili all’utente finale». Alessandro Colciago, direttore generale di Harley Dikkinson
«Per scelta strategica – afferma Alessandro Colciago, direttore generale di Harley Dikkinson – la nostra società opera come facilitatore economico nel caso di interventi che ottimizzano l’uso delle risorse energetiche. In stretta collaborazione con professionisti, imprese, istituti di credito, amministratori di immobili, gestori di patrimoni, enti pubblici, etc., mettiamo a disposizione dei proprietari strumenti efficaci altrimenti irraggiungibili.
I nostri prodotti finanziari sono indirizzati ai condomini, perciò sosteniamo direttamente gli utenti nella ricerca delle soluzioni più adatte rispetto alle loro esigenze. Fra l’altro, stiamo lavorando con Sercomated per portare questo modello dentro la distribuzione, in modo da offrire ulteriori opportunità a un mercato estremamente promettente».
Attivare le sinergie
«Il rafforzamento delle sinergie all’interno della filiera è perciò di importanza strategica rispetto al compito che ci attende. Le reti possono offrire un contributo significativo, ma dobbiamo rispondere molto velocemente alla sfida di un mercato che, in questi ultimi anni, ha conosciuto un’accelerazione nella proposta di soluzioni e tecnologie innovative». Leopoldo Freyrie, presidente consiglio nazionale architetti (Cnappc)
In entrambi questi casi, il comune denominatore è la pluralità degli attori coinvolti. Il fatto che si tratti di iniziative nate da poco e ancora relativamente poco diffuse non deve ingannarci: questo “movimento” può contare su un potenziale estremamente ampio e diffuso sull’intero territorio nazionale.
«Considerando solo le costruzioni realizzate nel secondo dopoguerra – interviene l’arch. Leopoldo Freyrie, presidente del Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori – sono circa 8 milioni gli edifici che necessitano di importanti interventi per il rinforzo strutturale in funzione antisismica, di opere di consolidamento per la prevenzione del rischio idrogeologico, di lavori di efficientamento energetico e, più in generale, di miglioramento funzionale ed estetico per fronteggiarne il naturale decadimento fisico.
Il risparmio energetico, economicamente misurabile, costituisce il vettore principale delle operazioni di riqualificazione del patrimonio costruito, ma questa opportunità si scontra con la dimensione “micro” non solo delle aziende della distribuzione, ma anche degli studi professionali, delle imprese edili, dei proprietari immobiliari e, in generale, degli attori dell’intera filiera».
Fare squadra con la filiera
«Le imprese edili devono riappropriarsi del controllo dell’intero processo costruttivo, in collaborazione con gli attori tecnici e commerciali: la capacità di “fare squadra” costituisce la migliore risposta della filiera al mercato». Filippo Delle Piane, presidnete giovani imprenditori Ance
Dai professionisti alle imprese, le opinioni sono concordi: «In questi anni il mondo delle costruzioni ha assistito a un cambiamento epocale – conclude Filippo Delle Piane, presidente dei giovani imprenditori dell’Associazione Nazionale Costruttori Edili. Siamo passati dalla soddisfazione di un bene primario a un mercato nel quale il costruttore deve interpretare una domanda emergente, estremamente plurale e diversificata.
Rinunciando a gran parte delle proprie competenze tecniche, oggi le imprese edili sono diventate dei veri e propri assemblatori di prodotti e tecnologie, perciò tendono a competere solo sul prezzo, e l’investitore vede nel cantiere il momento di massima criticità del proprio investimento.
Per i costruttori, l’uscita da questa situazione può avvenire solo a patto di riappropriarsi del controllo dell’intero processo: la collaborazione con gli attori tecnici e commerciali – ovvero la capacità della filiera di “fare squadra” – costituisce la migliore risposta al mercato attuale».
«Istituzioni, operatori economici e cittadini partecipano ai grandi e piccoli progetti di riqualificazione urbana: il modo di vivere la città contemporanea sta cambiando e questo fatto è un’opportunità anche per le nostre imprese». Luca Berardo, ad Casaoikos e presidente Sercomated
Al termine di questa nostra ricognizione sul presente e sul futuro dell’edilizia in Italia, un fatto è certo: fare business nel settore delle costruzioni è possibile, a patto di comprendere quali sono i cambiamenti in atto e di impostare la propria attività per rispondere a un mercato che pone domande diverse rispetto a solo pochi anni fa. Buon lavoro!
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