Il Superbonus 110%, occasione unica per la riqualificazione energetica e sismica del patrimonio immobiliare italiano, per la sua applicazione ha la necessità di coinvolgere più attori.
I protagonisti indiscussi di questa operazione sono le imprese edili. Sono loro, infatti, che hanno il compito di effettuare i lavori e trovare i mezzi economici per farsi trovare pronti e soddisfare la domanda di mercato.
I rivenditori di materiali edili sono chiamati a sostenere le imprese nell’approvvigionamento dei prodotti rispondenti ai parametri tecnici, energetici e ambientali previsti. Il loro ruolo è quello di co-protagonisti.
Anche i progettisti svolgono un ruolo importante, perché si occupano di una serie di attività che vanno dall’elaborazione dell’Ape pre e post intervento alle asseverazioni, dal progetto ai computi metrici, dalle verifiche delle conformità urbanistica alla prescrizione e al controllo verifica dei materiali utilizzati.
Le Esco, insieme alle società di consulenza, offrono invece dei pacchetti completi e chiusi, per i condomìni e per le aziende, che in alcuni casi costituiscono anche un circuito virtuoso di economia di scala nel quale il condominio, attraverso il suo amministratore cede il credito d’imposta alle imprese e queste, a loro volta, possono cederlo alle Esco che, materialmente, liquideranno le imprese all’apertura del cassetto fiscale.
Le banche, infine, dovranno supportare questo circuito virtuoso con dei finanziamenti “bridge” ad hoc, per sostenere le imprese nella gestione dei cantieri o intervenire acquisendo direttamente il credito.
Le imprese edili
Il compito più arduo spetta sicuramente alle imprese che, oltre a effettuare gli interventi, sono chiamate a fronteggiare la sfida costituita dall’ingente quantità di lavori che si prospettano. Con ogni probabilità, per la prima volta dopo decenni, nel mercato delle costruzioni l’offerta supererà la domanda.
Non solo: le imprese sono chiamate a effettuare gli interventi di riqualificazione energetica e sismica a fronte di un “pagamento virtuale” – ovvero non immediatamente monetizzabile – che è il credito d’imposta. Se da un lato, infatti, aumenteranno le commesse, dall’altro aumenterà l’esigenza delle imprese di un accesso facilitato al credito, per far fronte alle anticipazioni economiche imposte dalla realizzazione degli interventi.
Le imprese hanno due possibilità:
– tenersi il credito d’imposta per le proprie esigenze fiscali;
– cedere a loro volta il credito d’imposta per monetizzare gli interventi effettuati.
È molto difficilmente un’impresa – anche la più virtuosa – possa acquisire illimitati crediti d’imposta a fronte di spese da sostenere nell’immediato. Ecco che si apre la partita con gli istituti di credito o con le grandi Esco, interessati ad acquisire il credito d’imposta.
L’impresa, infatti, può liberamente cedere il credito d’imposta derivante dagli interventi effettuati e ottenere così l’indispensabile liquidità, in modo immediato o quasi. In questo caso l’opzione migliore consiste nell’affidarsi a circuiti già esistenti sul mercato, che offrono all’impresa la certezza della cessione del proprio credito d’imposta oltre a numerosi servizi aggiuntivi.
Pagamenti a Sal
Grazie a un emendamento al Decreto Rilancio, il testo di conversione in legge che regolamenta il Superbonus 110% prevede la possibilità di optare per la cessione del credito d’imposta e per lo sconto in fattura ad ogni Sal (Stato avanzamento lavori), in relazione alla singola fattura emessa, in luogo della detrazione fiscale.
Si tratta di un metodo molto utile per le imprese che, di fatto, possono ottenere liquidità immediata trasformando l’ammontare del Sal in credito utilizzabile o cedibile a soggetti terzi, ancor prima del completamento dell’intervento. In questo caso:
– non sono ammessi più di 2 Sal per intervento;
– ciascun Sal deve riferirsi almeno al 30% dell’importo complessivo dell’intervento.
Indipendentemente dalla tipologia degli interventi, l’asseverazione circa il rispetto dei requisiti tecnici e della congruità delle spese deve essere rilasciata anche per ogni singolo Sal.
Rispettando questi requisiti tecnico-amministrativi l’impresa potrà cedere il proprio credito di imposta non necessariamente alla chiusura dei lavori, per l’intero importo, ma a stati di avanzamento dei lavori. Sarà opportuno prestare attenzione alle modalità attraverso le quali poter aprire il cassetto fiscale, rendendo visibile e di conseguenza cedibile il credito d’imposta.
Intanto molte banche hanno già messo sul mercato prodotti che prevedono la possibilità di finanziare le imprese seguono lo stato di avanzamento dei lavori. La banca infatti sosterrà l’impresa con un acconto del 30% sul primo Sal, di un altro 30% o più sul secondo Sal con la garanzia che quando sarà maturato il credito di imposta l’impresa affidata estinguerà il finanziamento con la stessa cessione o con il pagamento derivante da altri accordi commerciali.
«Il Superbonus 110% è una grandissima occasione per rilanciare l’economia del settore e riqualificare un patrimonio edilizio che, in Italia, è stato per la gran parte costruito prima di qualsiasi normativa sismica ed energetica. Inoltre, il territorio italiano è in gran parte soggetto a vincoli e dunque anche a passaggi burocratici.
La preoccupazione è perciò sui tempi stretti, sui quali può incidere in maniera pesantissima anche la lentezza delle autorizzazioni (genio civile, paesaggistica, sovrintendenze, ecc.). Sicuramente la possibilità di “monetizzare” il credito d’imposta anche attraverso intermediari finanziari consentirà un maggior utilizzo dello strumento rispetto alle misure precedenti. L’auspicio è che il Superbonus 110% possa davvero servire a mettere in sicurezza e a rendere più efficiente un patrimonio edificato che, in particolare in alcune aree del paese, è in condizioni non più accettabili». Federica Brancaccio, Presidente Federcostruzioni
«Il Superbonus 110% è forse l’unica misura di vero rilancio dell’economia messa finora in campo dal Governo, che ha creduto nell’efficienza e nella messa in sicurezza del patrimonio immobiliare, potenziando gli incentivi e la cessione del credito. È un’occasione da non sciupare, evitando gli errori fatti in passato e garantendo regole chiare e semplicità delle procedure.
Ma da solo questo strumento non basta. Occorre avviare un vero piano di rigenerazione delle città, finora le vere assenti dal sul rilancio del paese. Eppure, è proprio nei centri urbani che si gioca la sfida per il futuro: sostenibilità, sicurezza, inclusione sociale sono istanze del nostro nuovo modo di vivere, abitare e lavorare che spesso restano insoddisfatte proprio per la carenza di edifici e infrastrutture adeguati». Gabriele Buia, Presidente Ance
«Il Superbonus al 110% è una misura che può rappresentare uno straordinario volano di crescita per settori che soffrono una crisi decennale. La possibilità di cessione del credito alle banche è una novità importante, ma restano tutte le nostre critiche allo sconto in fattura che presenta profili che penalizzano le imprese più piccole. Cna Costruzioni e tutto il sistema Cna continueranno a fare tutto il possibile per assicurare il massimo coinvolgimento delle piccole imprese a livello territoriale». Enzo Ponzio, Presidente Cna Costruzioni
I distributori di materiali e sistemi per l’edilizia
Nel contesto del Superbonus 110%, i distributori di materiali edili affiancano le imprese proprie clienti, nell’approvvigionamento dei prodotti rispondenti ai parametri tecnici, energetici e ambientali previsti dal Decreto Rilancio.
Si tratta di un aspetto di fondamentale importanza per l’intera filiera dell’edilizia: i distributori di materiali edili costituiscono infatti il “trait d’union” fra i produttori dei materiali, da una parte, e le imprese di costruzione e i professionisti, dall’altra. Le imprese sono tenute ad utilizzare materiali edili che rispecchiano i requisiti del Reolamento UE 305/2011 (Cpr – condizioni armonizzate per la commercializzazione dei prodotti da costruzione) e dei Criteri Ambientali Minimi (Cam).
Secondo il Regolamento UE 305/2011, i distributori sono infatti legalmente responsabili, assieme a produttori e importatori, rispetto alla conformità dei prodotti che immettono nel mercato.
I distributori devono inoltre vigilare affinché i prodotti:
– dispongano della marcatura Ce;
– siano accompagnati dalla documentazione tecnica e dalle istruzioni sulla sicurezza;
– siano conservati nelle condizioni ottimali per evitarne il degrado.
In pratica, per imprese e professionisti, i distributori rappresentano il punto di riferimento sul territorio per tutto quanto ha a che fare con i materiali e i sistemi costruttivi, per quanto attiene le loro caratteristiche e le prestazioni.
Cappotti termici eco-sostenibili
Una delle principali novità del Decreto Rilancio consiste nella diretta relazione stabilita fra gli aspetti energetici e ambientali. In un’ottica di incentivazione delle costruzioni “green”, nel caso di posa in opera di un cappotto termico l’accesso al Superbonus 110% prevede il rispetto dei Criteri Ambientali Minimi (Cam), di cui al Dm 11/10/2017, per i materiali termoisolanti.
In generale, i Cam sono criteri comuni a tutti i componenti edilizi basati sull’analisi del ciclo di vita dei materiali (Life CycleAssessment) che, in estrema sintesi, prevedono:
– la disassemblabilità dei componenti utilizzati, per almeno il 50% del loro peso;
– l’impiego di almeno il 15% in peso di materiali recuperati o riciclati, anche considerando diverse percentuali per ogni materiale;
– l’assenza di sostanze pericolose aggiunte intenzionalmente ai componenti.
Nel dettaglio di quanto previsto per l’accesso al Superbonus 110%, si fa riferimento al paragrafo 2.4.2.9 del Dm 11/10/2017, che definisce le caratteristiche degli isolanti termici e acustici. Questi materiali devono rispettare i seguenti criteri:
– non devono essere prodotti utilizzando ritardanti di fiamma oggetto di restrizioni o proibizioni previste da normative nazionali o comunitarie applicabili;
– non devono essere prodotti con agenti espandenti con un potenziale di riduzione dell’ozono superiore a 0;
– non devono essere prodotti o formulati utilizzando catalizzatori al piombo quando spruzzati o nel corso della formazione della schiuma di plastica;
– se prodotti da una resina di polistirene espandibile, gli agenti espandenti devono essere inferiori al 6% del peso del prodotto finito;
– se costituiti da lane minerali, queste devono essere conformi alla nota Q o alla nota R del Regolamento CE n. 1272/2008 “Clp” (classificazione, etichettatura e imballaggio delle sostanze e delle miscele) e s.m.i..
In particolare, per le lane minerali:
– la conformità alla nota Q deve essere attestata tramite quanto previsto dall’art. 32 del Regolamento “Reach” (registrazione, valutazione, autorizzazione e restrizione delle sostanze chimiche) e, a partire dal 1/1/2018, tramite certificazione (per esempio Euceb) conforme alla norma ISO 17065 che dimostri, tramite almeno una visita ispettiva all’anno, che la fibra è conforme a quella campione sottoposta al test di bio-solubilità;
– la conformità alla nota R deve essere attestata tramite quanto previsto dall’art. 32 del Regolamento “Reach”.
Le informazioni circa la presenza delle sostanze tossiche o potenzialmente pericolose nei materiali si trovano nella documentazione tecnica (Scheda di sicurezza, Dichiarazione di prestazione). In ogni caso, i produttori devono rilasciare un’apposita autodichiarazione.
Componenti riciclati
Con l’obiettivo di promuovere l’economia circolare, i Cam prevedono anche l’impiego di materiale riciclato. A seconda delle diverse tipologie di materiali, sono prescritte percentuali minime di materie prime (derivanti dal recupero e dal riciclaggio dei materiali già utilizzati e/o costituite da sfridi di lavorazione delle materie prime) misurate sul peso del prodotto finito. Anche per dimostrare la percentuale di materiale riciclato si fa riferimento alla documentazione rilasciata dal produttore, secondo una delle seguenti opzioni fra loro alternative:
– Epd (Dichiarazione ambientale di prodotto) di Tipo III, conforme alla norma Uni En 15804 e alla norma Iso 14025 (ad esempio:EpdItaly o equivalenti);
– Certificazione di prodotto rilasciata da un organismo di valutazione della conformità, che attesti il contenuto di riciclato attraverso l’esplicitazione del bilancio di massa (ad es.: ReMade in Italy, Plastica Seconda Vita o equivalenti);
– Certificazione di prodotto rilasciata da un organismo di valutazione della conformità, che attesti il contenuto di riciclato attraverso l’esplicitazione del bilancio di massa, mediante verifica di una dichiarazione ambientale autodichiarata conforme alla norma Iso 14021.
Nel caso che il produttore non possa rilasciare la certificazione ambientale di prodotto (Epd) o certificazioni di prodotto, si può presentare un rapporto di ispezione, rilasciato in seguito a un’attività ispettiva durante l’esecuzione delle opere, da parte di un organismo di ispezione che, in conformità alla Iso/Ieg 17020:2012, attesti il contenuto di materia recuperata o riciclata nel prodotto.
Requisiti tecnici generali
Nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache, i valori finali di trasmittanza termica devono rispettare:
– i valori indicati nel Dm Requisiti minimi del 26/6/2015, nell’Allegato 1, alla tabella dell’Appendice B;
– devono essere inferiori o uguali ai valori limite riportati nel Dm 26/01/2010, alla Tabella 2;
– i materiali termoisolanti devono rispettare i requisiti del Dm Criteri ambientali minimi del 11/10/2017.
Nel caso di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, i valori di efficienza degli impianti sono indicati:
– nel Dm Requisiti minimi del 26/6/2015, all’Allegato 1 all’Appendice B;
– nel Dm del 6/8/2009, nell’Allegato I.
«Il Superbonus 110% è un’iniziativa molto importante ai fini dell’incremento dell’efficienza energetica e della sicurezza antisismica. I distributori di materiali edili sono fra le categorie più interessate: il nostro compito è proporre i materiali più adatti e performanti a seconda dei singoli casi e offrire la consulenza e i servizi che consentono alle imprese, ai progettisti e ai committenti di raggiungere i propri obiettivi, godendo appieno delle opportunità economiche previste dal Governo.
L’agevolazione nella cessione del credito era un elemento essenziale per mettere in moto questo meccanismo virtuoso: ora anche quest’ultimo ostacolo è stato superato, perciò riteniamo che il Superbonus 110% costituisca un’occasione da non perdere da parte dell’intero settore dell’edilizia». Giuseppe Freri, Presidente Federcomated
«Anche se la breve durata del periodo di validità mette sotto pressione la filiera, il Superbonus 110% è un’occasione che non deve andare persa, ma alla quale approcciarsi con cautela per evitare di incappare in sgradite sorprese. Gli interventi, infatti, accedono alla nuova detrazione solo in seguito a una serie di gravosi adempimenti tecnici e contabili, posti in capo ai committenti e ai loro tecnici.
Poiché la cessione del credito è il “cuore” di un provvedimento, la congruità o meno degli interventi realizzati potrebbe avere importanti ripercussioni sul meccanismo della cessione a soggetti terzi, che vorranno tutelarsi proprio rispetto alle effettive prestazioni degli interventi e alla coerenza delle spese sostenute. Indipendentemente dalla pervasività della burocrazia, è quanto mai necessario operare secondo criteri di massima trasparenza». Mario Verduci, Segretario generale Federcomated
I progettisti
A seconda delle rispettive competenze – e possibilmente attraverso la costituzione di gruppi di lavoro multidisciplinari – i professionisti (architetti, ingegneri, geometri, periti, eccetera) diventano il fulcro di quell’approccio integrato alla progettazione degli interventi di riqualificazione energetica e strutturale, che sostanziano il Decreto Rilancio.
Requisiti tecnici minimi
I progettisti sono chiamati a effettuare un’analisi dell’edificio prima e dopo l’intervento che, nel caso degli interventi di riqualificazione energetica, deve dare come esito finale il miglioramento di almeno di 2 classi di efficienza. Il Decreto Rilancio e i decreti attuativi individuano anche i requisiti minimi specifici per ciascuna tipologia di intervento. Eccoli in dettaglio.
1) Interventi di riqualificazione energetica globale:
– requisiti previsti dal Dm “Requisiti Minimi” del 26/6/2015, Allegato l, paragrafo 3.4.
2) Interventi sull’involucro edilizio:
– trasmittanza termica delle superfici opache e trasparenti;
– fattore di trasmissione solare delle schermature;
– riduzione del rischio sismico;
3) Installazione di pannelli solari:
– certificazione Salar Keymark;
– valore di producibilità specifica;
– garanzia di 5 anni per collettori solari e bollitori e di 2 anni per accessori e componenti elettrici ed elettronici;
– conformità dell’installazione.
4) Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione:
– a seconda della tipologia del generatore termico, efficienza energetica stagionale o rendimento termico utile;
– per impianti con potenza termica superiore a 100 kW: adozione di bruciatore modulante, regolazione climatica, elettropompa a regime variabile, equilibratura dei circuiti.
5) Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di pompe di calore ad alto rendimento anche con sistemi geotermici a bassa entalpia:
– coefficiente di prestazione;
– per impianti con potenza termica superiore a 100 kW: equilibratura dei circuiti.
6) Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di sistemi ibridi:
– abbinamento di pompa di calore e caldaia a condensazione a cura del fabbricante;
– rapporto fra le potenze dei generatori termici;
– coefficiente di prestazione della pompa di calore;
– rendimento termico utile della caldaia;
– per impianti con caldaia con potenza termica superiore a 100 kW: adozione di bruciatore modulante; regolazione climatica; elettropompa a regime variabile; equilibratura dei circuiti di distribuzione.
7) Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di micro-cogeneratori:
– risparmio di energia primaria;
– utilizzazione di tutta l’energia termica prodotta per soddisfare la climatizzazione degli ambienti e la produzione di acqua calda sanitaria;
– prestazioni energetiche del generatore e assenza di dissipazioni termiche.
8) Sostituzione di scaldacqua tradizionali:
– l’asseverazione è sostituita da una dichiarazione del fornitore circa il coefficiente di prestazione della pompa di calore;
9) Installazione di impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili:
– certificazione ambientale in classe di qualità 4 stelle o superiore (in caso di sostituzione) o in classe di qualità 5 stelle (tutti gli altri casi);
– per le caldaie a biomassa con potenza non superiore a 500 kW: conformità alla classe 5 secondo Uni En 303-5; installazione di un sistema di accumulo termico; certificazione del combustibile utilizzato;
– per stufe e termocamini a pellet: conformità secondo Uni En 14785; certificazione del combustibile utilizzato;
– per termocamini a legna: conformità secondo Uni En 13229; certificazione del combustibile utilizzato;
– per stufe a legna: conformità secondo Uni En 13240; certificazione del combustibile utilizzato.
In alcuni dei casi sopra elencati, l’asseverazione può essere sostituita da una dichiarazione del produttore.
I prodotti da costruzione
La scelta dei materiali rispondenti ai criteri della bioedilizia prevede una selezione in base alle relative certificazioni. Abbiamo già trattato del rispetto dei requisiti previsti dal Dm Cam del 11/10/2017 per quanto attiene i materiali termoisolanti.
Più in generale, è quantomai opportuno ricordare il Regolamento Ue 305/2011 (Cpr – condizioni armonizzate per la commercializzazione dei prodotti da costruzione), quale principale riferimento normativo per tutti i materiali da costruzione.
Il regolamento 305/11 definisce infatti i requisiti di base dei materiali impiegati affinché questi ultimi, per il loro intero ciclo di vita:
– non rappresentino una minaccia per l’igiene o per la salute degli occupanti;
– non esercitino un impatto eccessivo sulla qualità dell’ambiente.
L’intero iter documentale, che si presenta perciò come un processo controllato e asseverato, costituisce una fondamentale garanzia per il committente che, in questo modo, otterrà sia una certificazione circa l’efficienza energetica dell’edificio, sia l’attestazione dell’impiego di materiali eco-compatibili, che spesso comporta un aumento del valore dell’immobile.
Anche in questo caso il progettista si fa carico di una responsabilità fondamentale nel processo di riqualificazione. Per questa ragione il Decreto Rilancio prevede la sottoscrizione di una polizza assicurativa a suo carico, che risulta vincolante per l’accesso al Superbonus 110% da parte dei propri clienti.
Cenni sulla procedura
Gli adempimenti necessari a permettere ai propri clienti l’ottenimento del 110% delle detrazioni fiscali non sono banali ma, con la sola eccezione delle asseverazioni, rientrano comunque nella normale sfera di competenza dei professionisti. Vediamo nel dettaglio quali potrebbero essere gli oneri a carico dei progettisti in estrema sintesi:
– Ape ante e post intervento, per ciascuna unità immobiliare in condominio, per una verifica dell’ottenimento del doppio salto di classe energetica;
– Ape ordinari ex post, per interventi sull’involucro edilizio o per interventi globali;
– Relazione energetica secondo Legge 10/1991, da depositare in Comune all’avvio dei lavori;
– Asseverazione del rispetto dei requisiti minimi con descrizione degli interventi eseguiti, che confermi la congruità dei prezzi e la copertura assicurativa adeguata alle pratiche presentato, con un elenco delle asseverazioni già depositate, il relativo codice e gli importi;
– Scheda dati prestazione da comunicare attraverso il portale Enea.
In caso di cessione del credito, l’asseverazione potrà essere redatta in fase di avanzamento lavori e dovrà essere comunicata ufficialmente attraverso l’apposito portale web dell’Enea, allegando copia della polizza assicurativa, del computo metrico estimativo e, se eseguita, dell’analisi dei prezzi.
Una piattaforma per i professionisti
Il rigoroso adempimento della procedura corretta, durante l’intero iter, permette di evitare le dure sanzioni previste a seguito degli inevitabili controlli da parte dell’Enea. Eventuali omissioni o errori che dessero luogo a perdita di detrazioni di portata elevata potrebbero avere conseguenze importanti per i professionisti, nonostante l’adeguata copertura assicurativa.
Proprio per incontrare le esigenze dei progettisti, Eni gas e luce, Fondazione Inarcassa e Harley &Dikkinson hanno stipulato un accordo per supportare le attività di ingegneri e architetti liberi professionisti, nell’ambito della riqualificazione energetica e la messa in sicurezza sismica degli edifici, con la creazione della piattaforma Cecre (www.cecre.it), grazie alla quale i progettisti hanno la possibilità di proporre la cessione del credito ai propri clienti e di cedere, a loro volta, il credito di imposta direttamente a Eni gas e luce.
«Dalla prima edizione del Sismabonus abbiamo fatto grandi passi in avanti. Il Superbonus 110% rappresenta un vantaggio davvero consistente e, forse, l’unica vera misura di rilancio del paese contenuta nel decreto. Come professionisti tecnici siamo molto soddisfatti anche perché è prevista la possibilità di frazionamento del credito anche per la parte relativa alla diagnosi e alla progettazione. Tra l’altro, quest’ultima misura era contenuta in un emendamento alla legge finanziaria che avevamo presentato un anno e mezzo fa e sulla quale c’era un impegno del Ministro Toninelli. Resta qualcosa da aggiustare, ad esempio a proposito dell’obbligo di assicurazione e sulle responsabilità dei professionisti ma, nel complesso si tratta di una decisione importante e coraggiosa, dalla quale trarrà giovamento l’intera filiera delle costruzioni e che tiene conto delle richieste dei professionisti tecnici, andando incontro alla nostra idea che la più grande opera infrastrutturale necessaria all’Italia è probabilmente la messa in sicurezza del costruito». Armando Zambrano, Presidente Consiglio Nazionale degli Ingegneri
«Il Superbonus 110% rappresenta una boccata d’ossigeno per l’edilizia, senza la ripresa della quale non ci può essere ripartenza. Poiché è stato calcolato che la domanda sarà superiore all’offerta, mi auguro vivamente che l’accesso sarà prorogato fino a dicembre 2023. Servono anche delle operazioni più coraggiose per fare interventi più ampi di rigenerazione urbana complessiva, soprattutto per gli edifici condominiali nelle periferie. Il fine è quello di trasformare queste periferie in una città policentrica dotata di tutti i servizi. Questo è il momento di pensare e di realizzare il futuro.
Le misure conseguenti l’epidemia e il tentativo di contenerne gli effetti hanno condizionato profondamente ogni aspetto della vita quotidiana e avranno un impatto non transitorio, i cui effetti condizioneranno il nostro futuro. Se “niente sarà più come prima” e se abiteremo in un mondo diverso, è estremamente urgente tracciare da subito i paradigmi del nuovo abitare». Giuseppe Capocchin, Presidente Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori
«Le misure previste dal Superbonus 110% consentono di ridurre drasticamente le spese di gestione di un immobile e di farne aumentare il livello di sicurezza e il valore di mercato, abbassando la soglia di consumo energetico ed elevando l’attenzione ecologica. Si tratta di investimenti green sui quali la nostra categoria si esprime da anni.
I geometri sono infatti i professionisti del territorio per eccellenza: annoverano un rapporto speciale con i cittadini, dei quali curano le proprietà, le divisioni ereditarie, gestiscono i condomini, eccetera. Su questi temi sono perciò sono in prima fila e devono assumere la responsabilità di informare e sensibilizzare la platea degli interessati, mettendo in evidenza il ruolo sociale che ciascuno di loro può svolgere all’interno di un grande progetto di rinascita nazionale». Maurizio Savoncelli, Presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati
Gli Amministratori condominiali
Gli amministratori di condominio svolgono un ruolo nevralgico nel percorso di coordinamento dei progetti, dibattito e approvazione da parte delle assemblee, controllo e verifica degli aspetti economico-finanziari e supervisione amministrativa degli interventi. Il loro contributo è fondamentale specie nel caso di cessione del credito di imposta, soprattutto nella fase preliminare fino alla delibera di affidamento lavori. Al riguardo è però necessario un importante chiarimento.
Ruolo fondamentale e compenso non detraibile
In relazione agli interventi previsti dal Decreto Rilancio all’art. 119, il compenso straordinario per l’amministratore di condominio non rientra nel Superbonus 110%, ovvero rimane a completo carico condominio. A tali conclusioni si perviene, innanzitutto, in base al comma 15 dello stesso art. 119, per cui “rientrano tra le spese detraibili… quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni… e del visto di conformità». Le spese legate all’amministratore condominiale non sono mai citate. Inoltre, in relazione alle altre detrazioni e, in particolare, a quella relativa alle ristrutturazioni ex art. 16–bis del Tuir (Dpr 917/1986), l’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che rientrano nella detrazione anche le spese sostenute per la progettazione dei lavori, per altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento, per relazioni di conformità alle leggi vigenti, per perizie e sopralluoghi e per tutti gli altri eventuali costi strettamente inerenti alla realizzazione degli interventi, nonché agli adempimenti posti dal regolamento di attuazione.
Ciò nonostante, il ruolo dell’amministratore di condominio resta di fondamentale responsabilità, soprattutto nella fase iniziale e nella corretta compilazione dei documenti condominiali propedeutici alla delibera di affidamento lavori.
«Il Superbonus 110% è un importante incentivo fiscale che, anche grazie alla cessione del credito, permette anche la rivalutazione degli edifici dal punto di vista immobiliare. Il progetto edilizio dev’essere perciò accompagnato da progetto finanziario: allo scopo Abiconf ha messo a punto uno strumento ad hoc. Purtroppo, i tempi previsti sono a nostro giudizio insufficienti. Il rapido svolgimento delle assemblee condominiali, chiamate a decidere sugli interventi, è ostacolato dalle regole sulla prevenzione del contagio. I primi cantieri inizieranno presumibilmente nella prossima primavera e, in corso d’opera, potrebbero verificarsi problemi di approvvigionamento di prodotti edili, ponteggi, eccetera.
Auspicando che il Legislatore comprenda le attuali difficoltà, attraverso la Consulta Nazionale degli Amministratori di Condominio, Abiconf ha perciò chiesto la posticipazione dei termini a tutto il 2022». Andrea Tolomelli, Presidente Abiconf (Associazione Amministratori Beni Immobili Confcommercio)
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