«Il 2023 ha chiuso con 709.591 mila compravendite. Siamo lontani dai picchi massimi degli anni del boom» – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – «quando si toccarono 869.308 compravendite ma lo siamo anche dai picchi minimi del 2013, quando il mercato chiuse con 389.448 transazioni. Ed è proprio dal 2013 che partiamo per capire come il mercato si è mosso e cosa lo ha caratterizzato negli ultimi anni».

«Il mercato creditizio italiano» – aggiunge Renato Landoni, Presidente di Kiron Partner S.p.A. – «ha mostrato una notevole capacità di adattamento e resilienza di fronte a sfide economiche significative e ai cambiamenti globali. Ne è una dimostrazione la crescita complessiva che negli ultimi dieci anni ha caratterizzato le erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione. Le politiche monetarie favorevoli, insieme alla risposta degli istituti di credito e alle dinamiche di mercato, hanno giocato un ruolo cruciale nel sostenere la domanda di mutui che è sempre stata robusta e influenzata ciclicamente solo dal mercato della surroga. Invece, la domanda di mutui per acquisto è sempre stata costante e solo in parte condizionata dalle dinamiche dei tassi, a conferma che l’acquisto immobiliare è un caposaldo della strategia di investimento degli italiani. La domanda è in costante aumento e la riduzione dei tassi di interesse in atto ormai da alcuni mesi rappresenta una buona opportunità per le famiglie. È probabile che la BCE intervenga ancora nei prossimi mesi riducendo ulteriormente i tassi di riferimento».

Andamento del Mercato Immobiliare Italiano (2013-2023)

Il mercato immobiliare italiano ha attraversato diverse fasi dal 2013 al 2023. Nel 2013 si è registrato un minimo storico delle transazioni (389.448), con prezzi in calo (-8,7%) e tempi di vendita lunghi (178 giorni). Tuttavia, si sono visti i primi segnali di ripresa nella domanda di finanziamenti. Nel 2014 la domanda di credito è ripartita, le transazioni sono aumentate, ma i prezzi sono ancora diminuiti (-7,2%).

2015: la domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i tempi di vendita iniziano a contrarsi, segno che il mercato si sta avviando verso una nuova fase.

2016: i volumi di compravendite fanno un balzo in avanti e crescono del 18,6% supportati dalla ripresa del mercato creditizio: le erogazioni, infatti, aumentano del 20,6% nel 2016. I prezzi vanno verso la stabilità e chiudono l’anno con una riduzione del -1,6%.

2017: il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli investitori tornano sul mercato, i tempi di vendita si riducono (141 gg).

2018: il trend positivo del mercato immobiliare continua: le compravendite sono in aumento e l’anno chiude con 579.207 transazioni. Il mercato del credito continua a dare segnali positivi e nel 2018, la ripresa si conferma con i prezzi che riprendono a crescere e segnano un +1,6%.

2019: il mercato immobiliare conferma l’andamento positivo. Le compravendite continuano a crescere: 604.168. Il mercato del credito, ormai da alcuni anni, continua a dare segnali positivi anche se nella prima parte del 2019 c’è stata una leggera frenata delle erogazioni. I prezzi chiudono con +2,2%.

2020: il mercato apre in modo positivo ma la pandemia a marzo mette il mondo e il mercato immobiliare in stand by. La chiusura forzata in casa però porta ad una maggiore consapevolezza della propria abitazione con la conseguenza che, subito dopo la fine del lock down, la richiesta di abitazioni riprende. Le caratteristiche richieste iniziano a modificarsi con la ricerca di abitazioni dotate di spazi esterni e spazi più ampi. .

2021: nel 2021 le compravendite, sulla spinta euforica del post Covid, toccano il picco di 749.377, i prezzi crescono del 2,6%. Il mercato immobiliare vivace e in rapida ripresa, come testimoniano sia i dati sui volumi scambiati sia quelli sui prezzi. La domanda abitativa, esplosa dopo il primo lockdown, non ha accennato flessioni e ha continuato a crescere trascinata dalla volontà di acquistare casa e dalla spinta del mercato del credito, mai così conveniente.

2022: scoppia il conflitto in Ucraina, con tutte le conseguenze che questo comporterà a livello economico: con inflazione in crescita e tassi in aumento per contrastarla. Proprio la paura dell’inflazione porta gli investitori sul mattone, molti dei quali lo faranno con l’obiettivo di praticare gli short rent alla luce dei forti flussi turistici che tornano nel Paese. Il 2022 chiude con compravendite record, 785.382, i prezzi crescono del 3,6%. Lato creditizio il 2022 si chiude con 55,3 miliardi di euro di mutui erogati, con un calo rispetto al 2021 del -9,2% pari a un controvalore in termini di volumi di -5,6 miliardi di euro.

2023: i tassi dei mutui elevati, la maggiore attenzione degli istituti di credito all’erogazione riduce la platea di chi può acquistare casa. Le compravendite chiudono a 709.591. I prezzi sono ancora in leggero aumento dal momento che l’offerta abitativa è ancora bassa: +0,7%. Resta alta l’attenzione alle nuove costruzioni e all’efficienza energetica che porta a un maggiore repricing sulle soluzioni usate.